今年已经72岁的赵启明，在上海市静安区彭一小区生活了大半辈子，如今和2110户居民邻居搬回了“原拆原建”的新家。
“过去四年，我就养成了一个习惯，没事就溜达到地铁站那座天桥上，就为了看看小区的工地。从开始打桩，看着脚手架一层层搭起来再到封顶，最后变成现在这么漂亮的高楼。”赵启明感慨万千。
2021—2025年，彭一小区41座破旧的老楼“变身”为17栋崭新高层，居民再也不用轮流使用厨房和卫生间，社区养老院、综合服务体、图书馆、菜市场等配套一应俱全，上海市“旧改最难啃的硬骨头”就此攻克。
《中国经营报》记者在采访中了解到，“十四五”期间，在“原拆原建”“房票”安置等创新制度加持下，上海市城市更新驶向“快车道”。
10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“《建议》”）发布，对于城市更新提出了更高的要求和期待。《建议》提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
2110户实现“原拆原建”
2025年6月29日，彭一小区2110户居民陆续拿到钥匙，搬回了“原拆原建”的新家。
记者了解到，彭浦新村街道原有102幢非成套旧公房，建于二十世纪五六十年代，2005年便开始启动旧改。彭一小区则是彭浦新村街道最后一个成片非成套小区，原有旧住房40幢，改造前是典型的“老破小”：路面坑坑洼洼、屋里墙面渗水、厨房和卫生间需要轮流用。
彭浦新村街道党工委书记任伟表示，彭一小区是上海市非成套拆除重建改造项目中建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂、改造难度最高的，被称为“旧改最难啃的硬骨头”。
彭一小区改造到底有多难？任伟告诉记者，该小区原始房型共282种，通过归并后仍有94种，方案花费1年时间反复修改近20次才最终定稿。同时，彭一小区居民超过四分之一为高龄老人、重症患者、低收入家庭等特殊群体，要让他们通过市场途径在短时间内找到合适的过渡房源难度非常大。
任伟表示，2021年9月1日，就在彭一小区启动搬迁当天，《上海市城市更新条例》（以下简称“《条例》”）正式发布，其中有多个条文涉及拆除重建相关工作。《条例》很多内容都是借鉴彭浦新村街道此前摸索出的经验，并促使2023年2月7日《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》的出台。
如今的彭一小区拥有17幢高层电梯住宅，并配套建设1600多个车位，同时新建了一幢6层172个床位的社区养老院。此外，按“十四五”建设规划和建设标准打造了街道社区党群服务中心，是集党群文化、社区服务、体育休闲于一体的综合服务体。
“新房子整齐又气派，一点都不比旁边新盖的商品房小区差。”赵启明直言，旧改让他的晚年生活更有滋味，更有盼头。很多几十年的老邻居，今后又能一起互帮互助，这也是一笔巨大的财富。
静安区房管局相关负责人表示，彭一小区居民不但住上了新房，还能维持着原有的邻里关系。新房的外观结合新村整体的立面风格进行设计，让“工人新村”的印记不会消失。正是因为“拆除重建”，让居民保留了多年的感情，让新村的历史人文气息得以延续。
今年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，首次在中央层面明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，标志着这一模式正式进入国家政策范畴。
“房票”安置全市通用
由于“原拆原建”耗时周期较长，并非“两旧一村”改造（旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造）的唯一解题思路。2024年，“房票”安置政策在上海市金山区率先落地，此后青浦区、嘉定区和徐汇区也陆续跟进。
2025年10月10日，嘉定区马陆镇彭赵村（北片区）城中村改造启动签约选房。当天上午8点，距离正式签约还有半小时，村民们便早早来到签约室门口等候。1号村民赵锋家庭抽中了一套66平方米的现房，剩余240平方米全部选择“房票”，嘉定区001号“房票”随即诞生。
据嘉定区房地征收工作指挥部相关负责人介绍，这是嘉定区首个试点房票的城中村改造项目，采用“现房+房票安置”方式，“房票”部分会给予8%的奖励额度。目前，嘉定区共有15个在售小区入驻房源超市，配资论坛房源总量2800余套。
“村民们选择‘房票’安置的热度远超预期。”上述嘉定区房地征收工作指挥部负责人表示，彭赵村项目涉及268户村民。9月5日召开动员会后的第一个周末，就有20多户村民组团前往房源超市看房。一个多月以来，总计有140余户开具了选房证明。签约第一天，共有25户村民签约，发出17张房票，选择率高达68%。
进入房源超市的楼盘，也借此加大促销力度。据了解，除送车位、送黄金实物等20万—70万元不等的优惠力度外，不少楼盘还给出最长14个月的交房前过渡租房补贴。
无独有偶，近日，在徐汇区江南新村地块旧城区改建项目的征收补偿方案中也增加了“房票奖励”，这标志着“房票”安置政策首次在上海市中心城区落地。
值得一提的是，徐汇区此次的“房票”适用范围，扩展到了上海全市的新房和二手房。征收补偿方案明确，江南新村被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的，自2025年1月22日起，至签约期结束之日后18个月内，被补偿人或其直系亲属购买本地块范围之外上海市居住房屋的，每证按被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米奖励，而且能与其他签约奖励并行。
“十四五”期间，上海市城市更新不断提速。记者从上海市住房和城乡建设管理委方面了解到，2022年，上海市成片旧区改造完成；此后，上海市加力推进“两旧一村”改造。2023—2025年6月底，零星旧改完成约29万平方米，旧住房成套改造完成约72万平方米，城中村改造认定44个项目，完成老旧小区改造3910万平方米。
城市更新“城更新”
中指研究院研报指出，2020年，实施城市更新行动首次写入五年发展规划，从“十四五”规划建议的“实施城市更新行动”到“十五五”规划建议的“大力实施”，城市更新也进入了新的阶段。
据悉，2025年7月，中央城市工作会议为城市更新指明了更加系统化、高质量的发展方向，建立可持续的城市更新模式是重点。此前，住房和城乡建设部已经明确要完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新机制，城市体检和城市更新一体化推进，建立金融、财税、土地等相关支持政策协同机制，研究建立房屋全生命周期安全管理制度等，推动高质量城市更新。
中指研究院研报分析称，各地也高度重视城市更新工作，但在实践中仍面临多方面挑战。例如，包括工商业用地使用权到期续期在内的关键政策尚未落地、容积率奖励的可操作路径不清晰，存在资金压力突出、长期运营能力不足、市场化主体参与度不高等问题。
中指研究院研报进一步表示，“十五五”规划建议在“加快完善要素市场化配置体制机制”中提出“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”，相关工作或逐渐进入落地阶段，对于城市更新也将产生积极支撑。“未来，发挥财政资金的引导与托底作用，通过构建新型投融资模式，鼓励市场化、长期资金进入、引导多方参与，同时创新政策体系，突破体制机制障碍，均将有利于破解当前城市更新面临的核心难题。”
“旧住房成套改造项目以市区两级财力出资为主，随着项目改造功能的不断提升，建造高层、增设地下停车库、增加社区配套公建等，项目的资金投入也有所增加。”上述静安区房管局负责人表示，此前，为落实上海市提出的在旧住房拆除重建改造工作，建立了改造资金多渠道筹集的长效机制的要求，彭三小区五期便试点发行了政府专项债券，缓解了资金压力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，未来，结合“人”的变化因素，更加关注城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。最近两年危旧房改造、“原拆原建”“房票”安置等市场反馈积极，此类优秀政策在“十五五”期间有望延续，以持续增强住房保障能力。
文章为作者独立观点，不代表富华优配观点
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